Текущий ремонт и содержание жилья

23 июня 2021г. Алтайская краевая организация потребителей коммунальных ресурсов и услуг, СРО ЖКО Алтай совместно со специалистами администрации Индустриального района был проведен семинар с на тему: Вопросы по текущему ремонту и содержанию жилья.

Большое колличество активных жителей города Барнаула, которые ведут деятельность в сфере управлениния многоквартирными домами постетили данный семинар.

Тема вопроса была о том,что на сегодняшний день установленна достаточно небольшая плата управляющей компании за текущее содеражние.  Всявзи с этим управляющие компнаии не производят необходимых работ.

По итогу семинара было предложено большое колличество вариантов урегулирования данного вопроса, которые мы систематизировали в следующем порядке:

Плата за жилищные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из:

• платы за управление МКД;
• платы за содержание МКД;
• платы за текущий ремонт МКД;
• платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД;
• платы (взноса) на капитальный ремонт МКД. 
  
  

ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИНЫМ ДОМОМ 

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА УПРАВЛЕНИЕ?

Плата за управление МКД – это плата управляющей организации за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Деятельность по управлению многоквартирным домом – это выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных Жилищным Кодексом РФ, а также определённых решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Государственные стандарты управления МКД, или чем занимается управляющая организация? 

• Работа с технической документацией;
• Ведение реестра собственников помещений;
• Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта дома для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• Расчёт финансовых потребностей, необходимых для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• Организация рассмотрения общим собранием собственников помещений вопросов, связанных с управлением, содержанием и ремонтом многоквартирного дома;
• Организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• Организация и осуществление расчётов с подрядными организациями за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества;
• Ведение исковой работы в отношении должников;
• Взаимодействие с органами власти и надзорными органами по вопросам, связанных с управлением многоквартирным домом;
• Предоставление информации (отчётов) об исполнении обязательств по управлению МКД.
  
  

ЧТО ТАКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД, 

ИЛИ ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОИ?

Содержание общего имущества – это работы и услуги, не относящиеся к ремонту общего имущества собственников помещений.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

ЧТО ТАКОЕ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ, 

ИЛИ СКОЛЬКО НУЖНО ЗА НЕГО ПЛАТИТЬ?

Текущий ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. 

Плата за текущий ремонт – это плата, предназначенная для проведения ремонтных работ (кроме капитального ремонта). Размер платы, утверждает общее собрание собственников помещений с учётом предложений управляющей организации. Решение о текущем ремонте принимает не управляющая организация, а собственники помещений на своём общем собрании!

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 

Крыша не должна протекать! Стены не должны промерзать! Подъезды должны быть отремонтированы и в них должно быть чисто! Инженерные системы должны быть исправны! Бытовые отходы регулярно и своевременно вывозиться! Дворы должны быть чистыми и безопасными! Нужно управлять, содержать и ремонтировать! Нужны ресурсы! Нужны деньги! Нужны люди и им нужно платить заработную плату. А если нужные хорошие мастера своего дела, то им нужно платить хорошую заработную плату

Денег должно хватить, как минимум, на выполнение работ и услуг, перечисленных в «Минимальном перечне услуг и работ» утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Работы и услуги, изложенные в этом перечне, являются обязательными для исполнения вне зависимости от решения общего собрания собственников помещений, а вот работ по текущему и капитальному ремонту выполняются только на основании решения большинства собственников помещений, в котором должен быть указан размер, источник и порядок финансирования работ по текущему ремонту. 

КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ, 

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ?

1.    

Определяется перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома с учётом «Минимального перечня услуг и работ» утв. ПП РФ №290. 

2.    

Для определения стоимости выбранных работ и услуг по содержанию общего имущества, составляется смета. Все расценки, используемые в смете, берутся из единого официального справочника (государственные расценки).

3.    

С учётом сметной стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества определяется размер платы за жилое помещение (без учёта работ по текущему ремонту общего имущества)

Плюс такого подхода – чётко определённый минимальный перечень обязательных услуг и работ по содержанию общего имущества. выполнение которого, в основном, направленно на обеспечение безопасного проживания в доме. О комфорте, в данном случае, речь не идёт. Перечень минимальных работ и услуг не требует утверждения общим собранием собственников помещений. Стоимость работ и услуг устанавливает государство.

Существенный минус – в плате за содержание общего имущества не учтены расходы на текущий ремонт!

ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ 

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ 

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

КАК РАССЧИТАТЬ ПРАВИЛЬНУЮ ПЛАТУ, 

ЧТОБЫ ХВАТИЛО НА РАБОТЫ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ?

1.    

Совет МКД, или инициативная группа собственников помещений, после консультаций с управляющей организацией по определению первоочередных работ по текущему ремонту, инициируют проведение общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений, основываясь на предложениях управляющей организации и Совета МКД, используя акты сезонных осмотров общего имущества многоквартирного дома, составленных управляющей организацией, определяет перечень работ, которые необходимо выполнить в рамках текущего ремонта;

2.    

Управляющая организация, на основании утверждённого собственниками перечня работ, изготавливает смету и рассчитывает размер платы на текущий ремонт.

3.    

Общее собрание собственников помещений рассматривает предлагаемые управляющей организацией смету и размер платы на текущий ремонт;

4.    

После утверждения общим собранием собственников помещений перечня работ, его стоимости и установления размера платы на текущий ремонт управляющая организация сможет выполнять ремонт дома.

Плюс такого подхода – перечень работ по текущему ремонту определяет не управляющая организация, а собственники помещений. Стоимость работ по текущему ремонту утверждает не управляющая организация, а собственники помещений. Размер платы на текущий ремонт устанавливает не управляющая организация, а собственники помещений. Собственники помещений выступают заказчиками ремонтных работ и могут контролировать очерёдность выполнения ремонтов и их стоимость. Управляющая организация получает чёткое задание и необходимое целевое финансирование. Общее имущество дома, содержится в состоянии, удовлетворяющем большинство собственников помещений.

Минус – собственники помещений далеко не всегда готовы брать на себя ответственность за принятие решений о проведении текущего ремонта и его надлежащем финансировании.

ПЛАТУ ЗА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

УТВЕРЖДАЕТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ С УЧЁТОМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ 

УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ.

ЕСЛИ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ ПРИНИМАЮТ РЕШЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА И НЕ УСТАНАВЛИВАЮТ ПЛАТУ СОРАЗМЕРНУЮ СТОИМОСТИ РЕМОНТА, ТО ФИНАСИРОВАНИЕ РАБОТ ОСУЩЕСТВЛЯЮЕТСЯ ПО ОСТАТОЧНОМУ ПРИНЦИПУ - «НА ЧТО ХВАТИТ ДЕНЕГ, ТО И ДЕЛАЕМ»

Из чего состоит плата за жилое помещение?

Плата за содержание общего имущества МКД

• Осмотры общего имущества МКД;
• Осмотры и мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем; 
• Поддержание в общих помещениях дома, необходимой температуры и влажности;
• Уборка и санитарно-гигиеническую очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• Содержание мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов;
• Меры пожарной безопасности МКД;
• Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
• Подготовка к сезонной эксплуатации МКД;
• Обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов;
• Информационное и расчётно-кассовое обслуживание потребителей 

Плата за текущий ремонт общего имущества МКД

• Плата за текущий ремонт общего имущества определяется исходя из сметной стоимости работ, решение о проведении которых приняли собственники помещений на своём общем собрании. Размер платы за текущий ремонт устанавливает общее собрание собственников помещений. 

Где это сказано?

• п.11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  

  
  

• п.17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
  

  
  

• п.28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. 
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
  

  
  

• п.29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
  

  
  

• п.30. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств. 
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  
  

  
  

Кто рассчитывает размер платы?

Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения предназначены для оказания практической помощи в создании условий для эффективного управления многоквартирным домом:

• Управляющим организациям – при подготовке предложений собственникам помещений о размере платы за содержание жилого помещений в многоквартирном доме;
• ТСЖ – при определении сметы доходов и расходов (бюджетов) на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• Организациям, осуществляющим работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме- при определении стоимости выполняемых работ;
• Органами местного самоуправления – для проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами;
• Советами многоквартирных домов – для контроля за расходами на содержание общего имущества многоквартирного дома;
• Органами государственного жилищного надзора – для контроля за соблюдением обязательных требований к содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
• Судам – при проведении судебной экспертизы

При подготовке сметы необходимо учитывать три требования:

1.    

Размер платы нужно установить соразмерно затратам.

Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).

2.    

Размер платы нужно документально подтвердить.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета. Такой расчет выполняют в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы, которые подтверждают обоснованность размера платы. К таким документам относятся акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета.

Профессиональный расчет учитывает индивидуальные характеристики МКД. К таким характеристикам относят состав МКД, конструктивные особенности, степень износа, техническое состояние, геодезические и природно-климатические условия. Законность и целесообразность профессионального расчета размера платы подтвердил Конституционный суд в определении от 28.03.2017 № 700-О).

Размер платы на текущий ремонт определяется сметным расчётом на основании решения общего собрания собственников помещений в котором собственники помещений определяют вид и объём работ, условия и порядок их финансирования.

3.    

Размер платы должны утвердить собственники помещений.

Готовая смета передаётся совету МКД для ознакомления и предварительного обсуждения. После проведения взаимных консультаций и внесения необходимых поправок, предварительно согласованная смета, передаётся общему собранию собственников помещений, для утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на очередной год.

     Если общее собрание утверждает размер платы за жилое помещение, то с момента принятия такого решения, плата становится обязательной для применения управляющей организацией и всех собственников помещений дома на период, утверждённый таким решением. Если решение не принято, то в соответствии с ЖК РФ, управляющая организация вправе индексировать размер платы на уровень официальной инфляции, если такое условие прописано в договоре управления, либо применить плату, установленную органом местного самоуправления на очередной год.

В случае установления общим собранием собственников помещений экономически обоснованной платы с учётом предложений управляющей организации, все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД должны выполняться в соответствии со сметой с предоставлением обязательных отчётов о доходах и расходах по каждому дому.

В случае установления платы только с учётом индексации на уровень инфляции, управляющая организация будет выполнять работы и услуги по содержанию общего имущества, определённых Минимальным перечнем №290, без выполнения необходимых работ по текущему ремонту.

Установление экономически необоснованной платы, без учёта реальной потребности дома в денежных средствах, приводит к недоремонту и ускоренному износу строительных конструкций и инженерных систем дома, что снижает рыночную стоимость жилья и делает невозможным обеспечение безопасных и комфортных условий проживания граждан.

Где это сказано?

• п.31. При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
  (Постановление Правительства РФ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 №491)
  

  
  

• Верховный суд РФ разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно 
  (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). 
  
  

  
  

• Управляющая организация может оспорить решение общего собрания собственников помещений об изменении размера платы, если его приняли без учета её предложений, а размер платы экономически не обоснован.
  (апелляционные определения Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).